运营管理工作指引考试卷

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* 部门
* 姓名
*1. 通过（）确定招采闭合时间点。
*2. （）是最容易成本错算、漏算或者高估的。
*3. 首开复盘针对里程碑节点三个维度综合分析，下列（）是不正确的？
*4. 项目开发全周期计划由（）来编制，上报时间要求（）。
*5. 城市公司应在开盘前（），各部门开始准备资料，各条线应与集团对接，确保资料的准确性，开盘后（）内提交首开后复盘资料，运营管理部在（）内组织召开首开后复盘会。
*6. 下列说法正确的是（）。
*7. 施工阶段（）时间是关键节点，（）确定意味着景观单位具备进场条件。
*8. 交付后评估中针对财务板块，下列说法不正确的是（）。
*9. 每季度集团运营管理部与集团成本招采部参照（）一起对城市公司（）进行考核。
*10. 城市公司交付启动会召开的具体内容（）。
*11. 交付复盘中针对工程板块，下列说法正确的是（）。
*12. 三道红线的新形势下，抓好（）是我们工作的首要目标。
*13. 首开区招采计划会议（）时候召开。
*14. 地块大小是否合适中考量，（）的土地最适合。
*15. 城市公司交付启动会召开时间为（），由（）组织。
*16. 项目节点考核责任书四大基础考核节点有哪些（）。
A.首次开盘
B.股东投入归零
C.总可售面积销售完成90%（车位去化60%）
D.总可售面积销售完成60%
E.交付
*17. 开工阶段项目启动会运营核心关注点有哪些（）。
A.合作方式
B.下达里程碑节点、全周期计划、明源计划系统管理
C.节点考核责任书
D.启动会、项目收益测算
E.经营目标责任书、目标成本签署
*18. 城市公司根据项目前期报批进度,需组织相关专业部门对（）进行筹划。
A.规划设计
B.开发计划
C.成本效益
D.工程管理
E.营销策略
*19. 如何掌握动态成本变化情况（）。
A.核对动态成本是否按目标成本的核算对象逐一填报。
B.通过比较动态成本与目标成本、上月动态成本差异，结合招采计划，检查动态成本表单数据在时间维度的连续性。
C.通过《合约规划及界面分判表》、《季度动态收益测算》监控动态成本与目标成本偏离情况。当出现与目标成本偏差较大的事项时，立即向集团公司报告阐述具体原因并采取相应措施。将调整项纳入动态成本中并对数据进行补充说明。
D.核实、掌握目标成本调整原因，根据《集团目标成本管理办法2021版》符合调整的合规性（审批流程）
E.掌握签证变更情况，了解重大签证变更事项产生的原因及季清季结情况，复核变更的合理性、必要性及真实性。对涉及的流程权限、文档编拟，按《合同变更管理办法》进行检查。
*20. 关于项目节点考核责任书四大基础考核节点下列说法正确的有（）。
A.可售面积10万方以上，首次开盘延误超7天后，每延误3天（含）罚款5万元（限额20万）
B.可售面积5-10万方（含），股东投入归零延误超30天后，每延误15天（含）罚款3.3万元（限额13.2万）
C.可售面积5-10万方（含）总可售面积销售完成60%，延误超30天后，每延误15天（含）罚款3.3万元（限额13.2万）
D. 可售面积5万方（含）总可售面积销售完成90%（车位去化60%），延误超30天后，每延误15天（含）罚款1.7万元（限额6.8万）
E. 交付里程碑交付时间延误超7天后，则其他三个基础考核节点奖励全部扣回（如果有），且当年不得评为A、B级团队，除上述处罚外，根据逾期交付违约规则，对项目团队再实施总违约金额10%的处罚。
*21. 验收管理包含内容有哪些（）。
A.人防验收、消防验收
B.物业验收
C.市政配套验收
D. 质检验收、规划验收
E.工程竣备
*22. 根据项目开发全周期流程,将开发阶段分为（）阶段。
A.可研
B.开工
C.预售
D.施工
E.交付
*23. 营销策略包括（）。
A.客群竞品分析
B.销售目标
C.营销策略
D.整盘推售与进度计划
E.营销费用控制目标
*24. 首开复盘核心关注点有哪些（）。
A.里程碑节点、前期报建
B.招采和工程的速度分析，对节点的影响
C.拿地可研强排方案及实际落地方案的对比；示范区设计方案及落地效果复盘分析
D.营销去化分析及后续工作安排，包括客户分析、成交分析、费用分析
E.财务融资按揭情况，成本变动与启动会的对比分析，投资收益与启动会的变动分析。
*25. 预售阶段示范区工程核心关注点有哪些（）。
A.展示效果，示范区呈现的品质情况
B.客户体验度，客户参观示范区的感受和体验
C.工程质量，示范区工程施工工艺水准
D.景观绿化构筑物的展示完整度
E.外部风险，示范区标识、物料、品牌宣传等与实际不符导致客诉风险
*26. 项目规划方案确定后，组织项目成本效益测算，确定相关成本及财务数据，具体包括（）。 
A.项目开发成本目标
B.项目开发成本效益指标
C.项目融资情况分析
D.税务筹划、现金流
E. 项目收益指标对比
*27. 运营管控项目开发的计划主要包括（）。
A.里程碑计划
B.关键节点
C.一级计划
D.二级节点
E.专项计划
*28. 拿地可研阶段运营核心关注点有哪些（）。
A.风险
B.政策
C.地块区位
D.拿地8问
E.开发节奏
*29. 关于示范区工程评审,下列说法正确的是（）。
A.示范区评审主要分为过程评审、内部评审和示范区开放前评审三次。
B.第一次评审时间为示范区开放前20天且达到各条线要求进度。由城市公司设计部组织相关部门负责人进行联合评审。
C.第二次评审时间为示范区大面基本完成且达到各条线要求进度。由城市公司综合部（运营）组织，城市总带队。
D.第三次评审时间为示范区正式开放前5天且达到示范区开放前评审条件。由集团运营管理部组织集团公司各相关部门联合评审。
E.达到各条线要求进度是指（1）外立面涂料干挂石材完成；（2）景观绿化构筑物基础完成、乔灌木种植完成；（3）精装修墙地砖铺装完成、木饰面基层完成。
*30. 工程管理包括（）。
A.项目开发计划
B.里程碑节点、分期开发思路 
C.施工准备、工程风险管理
D.新工艺新技术应用
E. 施工管理总图
*31. 拿地可研阶段对流速和竞品的判断应该从以下哪些方面着手（）？
A.了解城市近几年市场供应量和去化量，了解所在区域市场供应量和去化量。
B.了解板块内竞品的去化，产品定位。
C.了解竞品的车位、商铺等去化情况。
D.分析竞品项目滞重货值都有哪些？如何成为滞重货值的原因？
E.走访周边二手中介门店了解成交信息，准确做出产品预判。
*32. 规划设计包括（）。
A.项目总平图、技术经济指标
B.产品配置、户型地库立面设计
C.景观配置标准、精装配置与建造标准
D.示范区配置（含第二示范区）
E.美好里配置
*33. 每个阶段根据实际情况分为若干个工作项，每个工作项分为（）板块。
A.运营核心关注点
B.业务流程
C.关键会议 
D.支持性文件
E.制度规范
*34. 货值精准测算重点关注有哪些（）。
A.要重点关注周边竞品的实际价格（不是备案价格），包括中介费的使用情况。通过二手房成交价格分析，预判产品价区域内是否成立，同时，还要摸透价格审批机制。
B.车位和储藏室要合理测算，不能为了拿地而冒高，车位不能100%按照原价去化估算。
C.成本不能有漏项，对当地政府的各项规费一定要了解透彻，多咨询区域内已有项目的同行。
D.必须要了解周边地块项目的土质情况及基坑支护形式、桩基选型。必须要了解当地土方的价格及出土的渠道。
E.成本配置和销售流速及产品定位都要匹配。
*35. 前期报建核心关注点有哪些（）。
A.取得规划方案批复
B.取得建设工程规划许可证
C.取得建筑工程施工许可证
D. 取得土地证  
E.开工、预售政策、土地款支付
*36. 项目基本信息包括哪些（）。
A.拿地版测算、可研资料、拿地版收益指标
B.项目合作情况、我方股权比例、合作模式
C.条线分工方式、资金出资方式
D.土地款总价、付款节点、项目所在地预售政策条件、资金监管政策
E. 融资情况、推货计划、推盘节奏
*37. 强排方案重点关注有哪些（）。
A.最好是拿地前与规划局沟通过，基本能符合政府的要求。
B.想办法拿到地块周边所有楼栋的资料，在强排中完成外部日照分析。
C.地下室的面积能减少就减少，能抬高就抬高，地下室二层能不做则不做。
D.户型不要太多，主类型三个上下就可以。
E.了解配电房的要求，是否可以配置在地下，面积要求等要清晰。
*38. 交付复盘中对于成本板块应该重点反思的内容有哪些（）。
A.经营性指标和交付动态指标对比风险总结分析
B.合约采购汇总及变更分析
C.无效成本及成本增加的分析
D.签证管理和扩标的问题分析
E.总结改进思路，突出降本生效案例
*39. 招标采购核心关注点有哪些（）。
A.招采计划（是否与里程碑计划匹配）、目标成本（监控变化幅度，分析原因）
B.合同签订时间和单位进场时间
C.中标单位配合程度
D.供应商管理 
E.动态成本、单位履约、变更结算情况
*40. 目标收益测算会审时，应重点关注（）。
A.项目开发计划与里程碑计划是否一致、与拿地版相比货值和利润差异
B.股东借款归零的时间、各项数据前后对应情况和逻辑性
C.项目的推货节奏和推盘计划是否合理
D.融资考虑情况、故事线的合理性
E.规划指标的准确性、特殊情况的考虑是否到位
*41. 自获取地块开始，城市公司应注意积累开发过程中的资料，并做好周边竞品的信息收集工作，复盘中应注意横向对比（与周边竞品开发速度对比）与纵向对比（与其他自有项目开发速度对比）。
*42. 交付评估的核心关注点是提高项目交付品质、客户满意度，进行销项管理（消除隐患及风险）、品质提升管理、交付风险管理和交付流程管理。
*43. 交付后评估通常涵盖项目全生命周期各阶段、各专业模块，项目目标与实际成效的比对，着重于重要事件的价值提炼，实现项目操盘方法论或思维模式上的持续改进。
*44. 首开前40天，报批报建人员、工程部、营销部、财务部梳理预售证申领所需文件资料，确认价格备案、资金监管协议是否已无异议。
*45. 人防验收指经图审后的图纸全部按规范要求施工完成，并根据当地规范要求完成施工任务，完成各项专项检测，准备好各项设施设备检验检测资料及五方验收资料上报质监部门进行验收的过程（关键过程中的建筑消防控制，设施设备功能性，了解当地验收流程及要求）。
*46. 质检验收是指除完成经图审图纸内容及规范要求的施工任务，通过第三检测合格，完成各专项验收后准备好过程施工资料、五方主体验收报告上报质监部门进行最后验收的过程。
*47. 交付评估第三次会议—城市公司维保启动会（交付动员会同步召开），召开时间为交付前25天，由城市公司工程部组织，针对交付风险点及缺陷说辞梳理，交付期间活动方案梳理，销项计划梳理及项目品质提升梳理等内容展开。
*48. 施工阶段运营人员应及时了解项目工程进展情况，严密监控里程碑节点。与工程部共同对实施过程中存在的问题，及时沟通制定解决措施，确保项目开发节奏与整体经营要求一致。
*49. 当施工进度发生延误，存在里程碑节点及一级节点的延误风险时，工程部应立即约谈相关单位、部门，形成会议纪要，并制定赶工措施，及时向集团公司工程部汇报情况，并书面抄送至集团运营管理部。
*50. 根据已定的全周期计划，报批报建人员、设计部、工程部召开《报批报建策划会》，梳理当地报批报建流程、规费、开工条件等，制定报批报建专项计划，重点项目要求每2日上报工作进展。